借地権・底地の整理に、鑑定評価の活用を。

相続や事業承継は、借地関係を整理するきっかけになります。借地人とその底地(貸地)権者の立場から、それぞれ整理手法を列挙すると下表の通りです。

底地と借地権の整理について(別表1)

 

整理手法

 

底地

借地権

売却

①第三者への売却

地代が低額の場合、底地価格は格安傾向となる。

地代が低額の場合、借地権価格は割高傾向。

 

②相手権利者への売却

完全所有権を得る、借地人の買進みが期待出来る。

底地権者(土地所有者)との価格交渉は難航する ?

 

③共同売却

完全所有権で売却し、権利割合で配分。

完全所有権で売却し、権利割合で配分。

買取・交換

①相手権利の買取

借地権の買取で、完全所有権を取得。

底地の買収で、完全所有権を取得。

 

②相手権利との交換

権利割合もしくは 5:5で 敷地分割、双方が完全所有権取得。

権利割合もしくは 5:5で 敷地分割、双方が完全所有権取得。

開発

①相手権利者との共同開発

権利割合で配分、開発後は売却、賃貸、自用いずれも可。

権利割合で配分、開発後は売却、賃貸、自用いずれも可。

 

②周辺との共同広域開発

権利割合で配分、開発後は売却、賃貸、自用いずれも可。

権利割合で配分、開発後は売却、賃貸、自用いずれも可。

 

①通常の地代支払の場合

自用地価額 ( 以下「地価」という )- 右の借地権価額

「地価」×路線価等に定める借地権割合

物納

右記算定基準による

②「相当の地代」、「無償返還の届出」ある場合

「地価」の 80%( 使用貸借 100%)

借地権価額は零

 

③・・①を超え、②に満たない地代の場合

「地価」-右の借地権価額 (「 地価」の 80% 限度 )

「地価」× { 借地権割合× (1-( 実際地代 -①)÷(②-①))}

このように、底地権者と借地権者が協力することによって、その土地の価値を顕在化することが出来ます。

同じ、「売却」でも、第三者に売る場合と、相手方権利者に売る場合とでは、その価格が異なりますので、ケースごとの評価について、よく事前にご相談下さい。

百田孝義
[不動産鑑定士]