ご存知のように、親族の相続分は法定されています（下表）｡遺言等による特段の指定がない場合は､この法定相続分を基準に遺産分割が行われます｡

2) 不動産の配分方法

遺産分割にあたっては、相続財産の約60%をしめるといわれる不動産の分割・配分が重要です。状況に応じ、次のような分割方法を選択できます。

① 現物分割： 文字通り現物不動産を分割する方法です。土地の分割や共有､更には借地、貸地、（建物）区分所有等への分割が可能です｡

② 換価分割： 不動産を売却したうえで､金銭を配分する方法で､譲渡益には譲渡所得税がかかります｡

③ 代償分割： 代表者が現物を取得し､他の者には相続分相当の代償財産(通常は金銭)を支払う方法で､原則として贈与税は掛かりません(相基通11の2-9,10)。
居住中の家屋等分割しにくい相続財産の分割に有効です｡

④ 物　　納： 不動産の一部物納は､(金銭等)他の財産を保全し、配分するのに有効です｡

（注）｢物納要件｣として､金銭納付が困難で権利関係の明確なもの等に限定されています｡

また、時価（評価）が路線価計算の相続財産額を下回るような場合に、物納が有利となります｡

なお、上記の分割にあたっては、公平を期すためにも、正規の鑑定 評価 をおすすめ致します。

このように、底地権者と借地権者が協力することによって、その土地の価値を顕在化することが出来ます。

同じ､｢売却｣でも､第三者に売る場合と、相手方権利者に売る場合とでは､その価格が異なりますので､ケースごとの評価について､よく事前にご相談下さい｡

１．湘南地方の別荘地約5,000㎡について、約６億円の相続財産価額を４億円弱に減額評価。
（理由）傾斜地が多く、有効活用面積が少なかったため。

２．名古屋市郊外のお屋敷（土地）10,000㎡弱、約３億円の相続財産価額を１億円近くまで減額評価。
（理由）市街化調整区域で開発規制が強化され、市場価値が大幅減のため。

３．新宿区の高級住宅街で、隣り合わせで居住中の５人（相続人）に、敷地の等価による配分面積を評価。
（注）位置、道路付き、形状等により最大格差は1.5倍強、価格差については現場で質疑応答のうえ全員了解に達した。

４．事業承継にあたり埼玉県郊外の工場（土地・建物）を時価評価。地価下落と建物の減価（償却）により、評価額は会社の簿価を下回った。
（注）検討の末、会社財務改善のため、工場施設を個人資産に入れ替え、リースバック（賃借）とした。

５．法定の成年後見人からの依頼で、被後見人の相続対策として、資産整理のため、横浜市郊外の賃貸中住宅を評価。
（注）現に親族入居中の賃貸住宅。鑑定評価書を提出し、裁判所の許可を得て、借家人に売却。
以上、相続や事業承継で、不動産が移動する時の、客観的な「物差し」として、鑑定評価は活用されています。裁判所、税務署、その他の官公庁に対する申告や、多数当事者間の利害調節には、鑑定評価書の活用をおすすめ致します。

【参考】相続税評価額より鑑定評価額（時価）が低くなる例
次のような､減価要因の多い土地は、時価が路線価方式等による相続税評価額を下回る場合が多いようです。税務署は適正な時価を上回って徴税することは出来ません。正規の鑑定評価書を活用して、納得の行く納税をめざしましょう。納税後の修正申告も可能です｡
(1)がけ地等の傾斜の強い土地（有効敷地の過小）。
(2)道路付きが悪く、利用困難な土地（建築規制・居住環境）。
(3)土壌汚染、地下埋設物等の阻害要因を含む土地（更地化への負荷）。
(4)規模が大きく、市場性減価の大きい土地（面大減価）。
(5)間口・奥行や形状が不良で、敷地の利用効率が劣悪な土地（利用効率低下）。
(6)賃貸借契約等により、他人の権利の制約が厳しく、収益性が極めて低い不動産（低効率、低収益不動産）。
(7)衰退している地方都市における中層ビル、中層店舗等（場違い建築）。