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相続した宅地に貸店舗等を建設した事例

秋山栄司 — Thu, 12 Oct 2006 08:15:26 +0000

　相続した東京郊外の駅近くの宅地（約700㎡）を一時、駐車場としていたが、所有者が事業をやってもう少し収益をあげたい意向があり、土地の有効利用の相談を受けた。周辺の市場調査を行った結果、大学等があり学生が多いことから1階は店舗、2階以上はワンル－ムの賃貸用店舗併用住宅を提案した。

　早速建物の仮設計、事業収支計画を試算し、その後実施設計、建物の建築、テナント募集を行い、建物竣工までに順調に入居者が決まり、相続対策としても有効なことから、所有者から大変喜ばれた。

　なお、相続税の土地評価においては、貸家建付地は次のように評価される。

　　宅地の自用地価額－（宅地の自用地価額×借地権割合×借家権割合）＝貸家建付地価額

事業承継した不動産を入札方式で売却した事例

秋山栄司 — Thu, 12 Oct 2006 08:10:17 +0000

事業を承継したが、業績が落ち込み、都内の事務所ビルの売却依頼を受けた。入札で購入者を決める方式を提案し、当社がとりまとめ窓口となり以下の手順で入札を実施した。
(1)申込者については、公序良俗に反しないなどの適格基準を設けた。
(2)所定の申込書を作成し、提出日を指定したうえで、当社の信用力を背景に一流企業等から多数の買受申込書の提出を受けた。
(3)買受申込書には、会社の代表者の署名・捺印（実印）のほか、印鑑証明書、会社案内を添付させ、購入意思のあることを明確にした。
最低入札価格を明示する場合もあるが、今回は明示しなかった。
(4)買受申込者の決定
選択基準は主に価格を基準とした。順番1番の落札者と契約の打合せを行い、無事契約を終えた。
ちなみに当社の時価査定価格より、40%程度高い価格で成立した。
案ずるより生むが易し。意外と資金の潤沢な会社もあるようです。

底地を借地権者に売却した事例

秋山栄司 — Thu, 12 Oct 2006 08:08:43 +0000

5人で相続した都心にある商業地域の貸地（約300㎡）を売却して、現金化したいと言う相談を受けた。

第三者に売却する場合は地代を基礎とした収益価格を中心に価格が形成されるので、どうしても安い価格になる傾向がある。

一方、借地権者に買って貰うと、底地と借地権が併合されて、完全所有権になるので、第三者に売却するよりも通常、高く売れる。もっとも借地権者に資金があっての話しですが。

今回は所有者（5人）から借地人（2人）に交渉して欲しいとの依頼を受けたので、借地人に接触し、購入の意思を確認したところ、価格次第では購入したいとのことになり、当社で周辺の底地の売買事例や借地権割合を参考に底地価格を査定し、借地人に提示した。

結局6ヶ月程かかったが、収益価格の2倍程度の価格で話がまとまり契約した。

不動産の分割に、鑑定評価の活用を。

百田孝義 — Thu, 12 Oct 2006 07:51:34 +0000

1) 相続人と相続分

ご存知のように、親族の相続分は法定されています（下表）｡遺言等による特段の指定がない場合は､この法定相続分を基準に遺産分割が行われます｡

法定相続分の割合
（1）配偶者と子		（2）配偶者と直系尊属		（3）配偶者と兄弟姉妹
配偶者	1/2	配偶者	2/3	配偶者	3/4
子	1/2	直系尊属	1/3	兄弟姉妹	1/4

2) 不動産の配分方法

遺産分割にあたっては、相続財産の約60%をしめるといわれる不動産の分割・配分が重要です。状況に応じ、次のような分割方法を選択できます。

① 現物分割：文字通り現物不動産を分割する方法です。土地の分割や共有､更には借地、貸地、（建物）区分所有等への分割が可能です｡

② 換価分割：不動産を売却したうえで､金銭を配分する方法で､譲渡益には譲渡所得税がかかります｡

③ 代償分割：代表者が現物を取得し､他の者には相続分相当の代償財産(通常は金銭)を支払う方法で､原則として贈与税は掛かりません(相基通11の2-9,10)。
居住中の家屋等分割しにくい相続財産の分割に有効です｡

④ 物　　納：不動産の一部物納は､(金銭等)他の財産を保全し、配分するのに有効です｡

（注）｢物納要件｣として､金銭納付が困難で権利関係の明確なもの等に限定されています｡

また、時価（評価）が路線価計算の相続財産額を下回るような場合に、物納が有利となります｡

なお、上記の分割にあたっては、公平を期すためにも、正規の鑑定評価をおすすめ致します。

借地権・底地の整理に、鑑定評価の活用を。

百田孝義 — Thu, 12 Oct 2006 07:44:43 +0000

相続や事業承継は、借地関係を整理するきっかけになります。借地人とその底地（貸地）権者の立場から、それぞれ整理手法を列挙すると下表の通りです。

底地と借地権の整理について（別表１）
整理手法		底地	借地権
売却	①第三者への売却	地代が低額の場合､底地価格は格安傾向となる｡	地代が低額の場合､借地権価格は割高傾向｡
	②相手権利者への売却	完全所有権を得る、借地人の買進みが期待出来る｡	底地権者（土地所有者）との価格交渉は難航する ?
	③共同売却	完全所有権で売却し､権利割合で配分｡	完全所有権で売却し､権利割合で配分｡
買取・交換	①相手権利の買取	借地権の買取で､完全所有権を取得｡	底地の買収で､完全所有権を取得｡
	②相手権利との交換	権利割合もしくは 5：5で敷地分割､双方が完全所有権取得｡	権利割合もしくは 5：5で敷地分割､双方が完全所有権取得｡
開発	①相手権利者との共同開発	権利割合で配分､開発後は売却､賃貸､自用いずれも可｡	権利割合で配分､開発後は売却､賃貸､自用いずれも可｡
	②周辺との共同広域開発	権利割合で配分､開発後は売却､賃貸､自用いずれも可｡	権利割合で配分､開発後は売却､賃貸､自用いずれも可｡
	①通常の地代支払の場合	自用地価額 ( 以下｢地価｣という )－右の借地権価額	｢地価｣×路線価等に定める借地権割合
物納右記算定基準による	②｢相当の地代｣､｢無償返還の届出｣ある場合	｢地価｣の 80%( 使用貸借 100%)	借地権価額は零
	③･･①を超え､②に満たない地代の場合	｢地価｣－右の借地権価額 (｢地価｣の 80% 限度 )	｢地価｣× { 借地権割合× (1-( 実際地代 -①)÷(②-①))}

このように、底地権者と借地権者が協力することによって、その土地の価値を顕在化することが出来ます。

同じ､｢売却｣でも､第三者に売る場合と、相手方権利者に売る場合とでは､その価格が異なりますので､ケースごとの評価について､よく事前にご相談下さい｡