相続対策総合センター » 秋山栄司［不動産鑑定士］

相続した宅地に貸店舗等を建設した事例

秋山栄司 — Thu, 12 Oct 2006 08:15:26 +0000

　相続した東京郊外の駅近くの宅地（約700㎡）を一時、駐車場としていたが、所有者が事業をやってもう少し収益をあげたい意向があり、土地の有効利用の相談を受けた。周辺の市場調査を行った結果、大学等があり学生が多いことから1階は店舗、2階以上はワンル－ムの賃貸用店舗併用住宅を提案した。

　早速建物の仮設計、事業収支計画を試算し、その後実施設計、建物の建築、テナント募集を行い、建物竣工までに順調に入居者が決まり、相続対策としても有効なことから、所有者から大変喜ばれた。

　なお、相続税の土地評価においては、貸家建付地は次のように評価される。

　　宅地の自用地価額－（宅地の自用地価額×借地権割合×借家権割合）＝貸家建付地価額

事業承継した不動産を入札方式で売却した事例

秋山栄司 — Thu, 12 Oct 2006 08:10:17 +0000

事業を承継したが、業績が落ち込み、都内の事務所ビルの売却依頼を受けた。入札で購入者を決める方式を提案し、当社がとりまとめ窓口となり以下の手順で入札を実施した。
(1)申込者については、公序良俗に反しないなどの適格基準を設けた。
(2)所定の申込書を作成し、提出日を指定したうえで、当社の信用力を背景に一流企業等から多数の買受申込書の提出を受けた。
(3)買受申込書には、会社の代表者の署名・捺印（実印）のほか、印鑑証明書、会社案内を添付させ、購入意思のあることを明確にした。
最低入札価格を明示する場合もあるが、今回は明示しなかった。
(4)買受申込者の決定
選択基準は主に価格を基準とした。順番1番の落札者と契約の打合せを行い、無事契約を終えた。
ちなみに当社の時価査定価格より、40%程度高い価格で成立した。
案ずるより生むが易し。意外と資金の潤沢な会社もあるようです。

底地を借地権者に売却した事例

秋山栄司 — Thu, 12 Oct 2006 08:08:43 +0000

5人で相続した都心にある商業地域の貸地（約300㎡）を売却して、現金化したいと言う相談を受けた。

第三者に売却する場合は地代を基礎とした収益価格を中心に価格が形成されるので、どうしても安い価格になる傾向がある。

一方、借地権者に買って貰うと、底地と借地権が併合されて、完全所有権になるので、第三者に売却するよりも通常、高く売れる。もっとも借地権者に資金があっての話しですが。

今回は所有者（5人）から借地人（2人）に交渉して欲しいとの依頼を受けたので、借地人に接触し、購入の意思を確認したところ、価格次第では購入したいとのことになり、当社で周辺の底地の売買事例や借地権割合を参考に底地価格を査定し、借地人に提示した。

結局6ヶ月程かかったが、収益価格の2倍程度の価格で話がまとまり契約した。